波士顿保障性住房计划推进但阻力依然存在

【中美创新时报2023年7月16日波士顿讯】（记者温友平编译）波士顿市长吴弭 (Michelle Wu) 提高新建经济适用房需求的计划上周扫清了一大障碍。但这对于该市激烈的住房危机可能意味着什么，很大程度上取决于你问的是谁，住房倡导者声称她的改变还不够彻底，而开发商则警告他们将扼杀新的建筑生产。《波士顿环球报》记者凯瑟琳·卡洛克（Catherine Carlock）对此作了如下详细报道。

不管怎样，吴弭要求大多数新建筑中 17% 的租金（目前为 13%）增加到受收入限制的可负担租金，另外 3% 的租金为第 8 条优惠券持有者预留，这一举措已获得波士顿规划与发展局的通过。现在将提交至波士顿市议会。

吴弭的计划将是该市包容性发展政策（IDP）自 2000 年由时任市长托马斯·M·梅尼诺 (Thomas M. Menino) 制定以来一系列调整中的最新一项，也是自 2015 年以来的首次调整。作为在该州同类计划中规模最大的项目之一，IDP 被认为创建了 4,000 多个经济适用房，并为城市住房基金带来了超过 2 亿美元的费用。

但在新冠疫情之前波士顿的建筑热潮和住房成本不断上升的背景下，住房倡导者和吴弭本人长期以来一直呼吁该市采取更多措施。吴弭市长上任后表示，她将研究增加到 20%，然后确定为 17%，其中 3% 的单位预留给第 8 条优惠券持有者。

要生效，该措施还需要得到另外两个政治机构的批准——波士顿市议会和波士顿分区委员会。 该措施在波士顿市议会的通过失败需要绝对多数（13 名成员中的 9 名）投反对票。

上周，五名议员表达了对该计划力度不够的担忧，他们与 31 个社区和住房倡导团体共同签署了一封信，呼吁以低收入居民负担得起的租金购买更多单元。目前，规则要求平均收入为地区中位收入 60% 的家庭负担得起租金；真正负担得起的波士顿联盟希望将其定为 40%，即四口之家 59,366 美元。

该联盟在一份声明中写道：“流离失所是不可能逆转的，BIPOC 社区将受到最大的影响，因此我们需要强有力的负担能力要求来稳定我们的城市。”

议员们可能还会听到房地产开发商的意见，他们几乎一致反对该计划。

许多人认为，持续的经济不确定性和通货膨胀、高利率，以及吴弭政府对租金管制等房地产政策变化的特别关注，将赶走通常为大规模房地产开发提供资金的财力雄厚的贷款机构和机构—— 导致无论价格如何，都几乎没有新住房。

马萨诸塞州商业房地产开发协会 NAIOP 首席执行官塔玛拉·斯莫尔 (Tamara Small) 形容其成员“深感担忧”。

斯莫尔说：“当企业和居民认识到对更多住房的需求从未如此之大时，该市选择推进一项已被证明会对住房生产产生负面影响的政策。”

在关于拟议变更的公开会议上，NAIOP 指出了旧金山提议的经济适用住房要求的缺点。2017 年，旧金山将经济适用房的需求水平提高到了 23% 以上；但最近，在该市疫情后的挣扎中，市议会投票决定将这一比率降至 12%。

旧金山财务总监办公室首席经济学家泰德·伊根 (Ted Egan) 告诉《环球报》，建议的减少是由于租金下降和建筑成本增加的结果。“我们研究的高层建筑原型在任何层面上都不可行，”他说。

在设计计划时，波士顿聘请了咨询公司 RKG Associates 来确定可行的方案。该公司研究了剑桥和萨默维尔的类似增长情况，近年来，这两个地区的要求分别提高到了 20%。RKG 总裁凯尔·塔伦特 (Kyle Talente) 此前向《环球报》表示，自搬迁以来，这两个城市的新建住房数量总体下降，尽管这也部分归因于 COVID-19 大流行。

BPDA 规划总监艾梅·钱伯斯 (Aimee Chambers) 表示，虽然波士顿从 13% 提高到 20% 的实际税率在纸面上看起来像是一个巨大的飞跃，但实际上，许多开发商已经提议以 17% 的税率进行开发。

波士顿住房局局长希拉·狄龙 (Sheila Dillon) 强调，该市设计了一项计划，相信能够达到适当的平衡。狄龙说，拟议的涨价是市政府认为“可以要求开发商在不损害发展的情况下做到的”。

他们给了开发人员调整的时间。如果获得批准，这些变更将于 2024 年 10 月 1 日生效。钱伯斯表示，考虑到房地产融资环境困难，推迟实施是“有意”进行的。

“我们希望确保持续监控市场，”她说。

大都市区规划委员会执行主任马克·德莱森(Marc Draisen)在接受采访时表示，吴政府的提议达成了“合理的中间立场”。德莱森说，重要的是要记住，包容性分区只是开发经济适用房的“一种工具”。

“众所周知，为拥有多个子市场的大城市制定适当的包容性政策是一项艰巨的任务。”德莱森说， “马塔潘、牙买加平原和南端之间的区别——这些可能是该国不同地区的不同社区。”

题图：2019 年，牙买加平原一栋正在建设的公寓楼，旁边是一栋较旧的住宅楼。DAVID L. RYAN/GLOBE STAFF