WeWork 破产对波士顿陷入困境的办公市场意味着什么

【中美创新时报2023年11月8日波士顿讯】（记者温友平编译）WeWork 是一家联合办公巨头，曾经是波士顿最大的办公租户，并开创了办公设施大战的时代，周一晚间，该公司向新泽西州联邦法院申请破产重组，并根据破产法第 11 章进行重组。对此，《波士顿环球报》记者达纳·格伯（Dana Gerber）和凯瑟琳·卡洛克（Catherine Carlock）作了如下详细报道。

对于一家曾经估值高达 470 亿美元的公司来说，这是又一次令人瞩目的失宠。目前尚不清楚 WeWork 在波士顿的业务前景如何。经纪公司高力国际 (Colliers) 的研究显示，截至今年夏天，该公司在十几个地点仍占据超过 100 万平方英尺的面积。与此同时，WeWork 的网站只列出了波士顿的 9 个开放办公地点，还有一个位于剑桥。

房地产公司 CoStar 的研究显示，自 8 月以来，波士顿的三个地点已悄然从 WeWork 网站上删除：市中心的 100 Summer St. 和 40 Water St.，以及后湾的 75 Arlington St.。

Summer 和 Water Street 地点被列入该公司周一提交的美国破产法第 11 章破产申请中的 69 个“被拒绝”租约之列，这意味着该公司实际上是在要求法院终止其租约。夏季街 100 号的房东 Rockpoint 拒绝置评。 40 Water St. 的部分所有者和经理相关比尔拒绝发表评论。

波士顿的三个组织——Beacon Capital Partners、John Hancock Life Insurance Co. 和 Unarian Universalist Association——在 WeWork 的第 11 章备案文件中被列为 30 个最大债权人之一。WeWork 欠三人总计 750 万美元的应计未付租金和租赁终止费。WeWork 还欠日本公司 Mori Trust Co. Ltd. 480 万美元，欠 Nuveen Real Estate 290 万美元，这两家公司都拥有在波士顿设有 WeWork 办公地点的大楼。

WeWork 的“全面重组”正值波士顿商业房地产市场（尤其是市中心）疫情后的动荡时期，许多公司正在裁员，以过渡到 WeWork 曾经希望利用的混合工作时间安排。

但经纪公司高力国际 (Colliers) 研究总监杰夫·迈尔斯 (Jeff Myers) 表示，正是这种混乱给 WeWork 带来了更多困难。在疫情爆发前的鼎盛时期，该运营商在市中心的顶级办公楼上投入了大量资金，近几个月来，这些办公楼的空置率已增至 20%。转租空间本质上是以较低的租金价格提供的短期空间，也已增长到创纪录的水平。

“WeWork 和转租空间以及直接可用空间之间对租户的竞争更加激烈，”迈尔斯说。

但疫情并不是 WeWork 唯一的丧钟。在此之前，它的麻烦就开始了，快速扩张、首次上市尝试失败，以及 2019 年古怪的联合创始人 Adam Neumann 的下台，所有这些都导致投资者从最终不可持续的商业模式中撤退。

在根据美国破产法第 11 章申请破产之前，这家陷入困境的公司做出了多项努力，以恢复稳固的财务基础。 WeWork 于 2019 年被日本投资巨头软银集团收购，并于 2021 年通过与一家特殊目的收购公司的合并成功进行了 IPO，并于 9 月试图重新谈判几乎所有租赁。

但这还不够。

WeWork 成立于 2010 年，其理念是为自由职业者和小型初创公司提供即用即付的豪华住所转租服务，配有休闲家具、桶装啤酒和 WeWork 品牌的葡萄酒。随着 WeWork 的发展，它更加注重吸引企业租户，无论是卫星办公室还是传统空间的更灵活版本。餐饮科技公司 ezCater、保险公司 Liberty Mutual 和鞋类品牌 Puma 等本地公司都将自己视为 WeWork 的租户。

WeWork 于 2014 年首次登陆波士顿。其在该市的首批物业之一是位于南站附近大西洋大道 745 号的 11 层建筑，曾是 WeWork 最大的办公地点。但该办公室于 2021 年突然关闭，其房东牛津地产（Oxford Properties ）起诉该公司，要求拖欠租金 180 万美元。去年，牛津地产获得了市政府的批准，将这座建筑改造成实验室空间。

WeWork 仍然是该地区迄今为止最大的联合办公运营商，其占地面积大约是第二大概念公司雷格斯公司的两倍，后者占地约 521,000 平方英尺，自 2002 年以来一直在该地区运营。

WeWork 网站上仍将以下波士顿地区地点列为开放状态：One Lincoln St.、200 Berkeley St.、711 Atlantic Ave.、501 Boylston St.、24 Farnsworth St.、One Seaport Square、One Beacon St.、33 剑桥的 Arch St.、波特兰街 200 号以及马萨诸塞大道 625 号。

题图：曾被评为波士顿最大写字楼租户的联合办公公司 WeWork 根据美国破产法第 11 章申请破产。（彭博社图）