波士顿写字楼市场随着远程工作兴起开始动荡

【中美创新时报2023年4月16波士顿讯】（记者温友平编译）随着公司越来越多地转向混合和远程工作，许多公司正在削减他们的办公室需求，这对波士顿市中心的商业房地产市场产生了各种影响。三年多来，人们一直在“观望” COVID-19 大流行和远程工作政策将如何影响波士顿的办公市场。现在，我们看到了。情况虽然不像某些城市那么糟糕，但也不是很漂亮。《波士顿环球报》对此进行了详细报道。

报道称，根据房地产公司仲量联行的数据，波士顿、剑桥和郊区的写字楼空置率有所上升，今年年初地区空置率达到 19.1%，为近二十年来的最高水平。 Verizon、Cengage 和 Duck Creek Technologies 等公司正在将未充分利用的空间块进行转租。甚至正在寻找新办公空间的企业租户也在寻找更少的办公空间，因为混合工作政策已成为常规。

“一般来说，他们会说：‘我不需要那么多的空间，’”仲量联行新英格兰经纪团队的负责人马特·丹尼尔斯（Matt Daniels）说。

这些影响正在波及整个城市的写字楼市场。仅在今年的前三个月，大波士顿地区的公司腾出了超过 150 万平方英尺的办公空间——几乎相当于整个汉考克大厦的面积。专家预测未来还会有更多的痛苦。

报道同时也指出，压力并没有被同等地感受到。较新的 A 级塔楼——想想 One Congress 和 One Post Office Square——仍在吸引蓝筹租户，而较旧的 B 级和 C 级空间看起来越来越没有吸引力。根据房地产公司 CBRE 的研究，在第一季度波士顿中央商务区签订的 560,000 平方英尺租约中，近 95% 属于 A 级建筑。

“很多租户都在说：‘如果我们希望我们的员工回来，即使是混合能力，我们也希望他们来到可用的最佳空间、一流的设施和最好的设施中，’”经纪公司 Newmark 的研究总监利兹·贝瑟莱特（Liz Berthelette ）说。

高力国际数据显示，虽然这种趋势在市中心已经持续了一段时间，但这些压力也在郊区市场不断增加，那里现在有大约 450 万平方英尺的转租空间——一家公司租下但提供给其他租户的空间。Newmark 研究表明，许多郊区公司不要求员工返回办公室，因此，越来越多的公司希望缩小其在现有建筑物内的占地面积。

经济放缓也越来越多地蔓延到曾经利润丰厚的建筑物买卖业务，该业务自 COVID 开始以来一直低迷。Newmark研究显示，今年第一季度，大波士顿地区价值不到 9 亿美元的办公楼和实验室大楼易手，这是十年来最小的季度金额。

一些待售的建筑物面临艰难的市场，受到需求下降和利率上升的双重打击，这使得关键的融资成本更高。

2020 年 1 月，私募股权巨头 Blackstone 的一个分支以略低于 1.56 亿美元的价格买下了 179 Lincoln St.，这是一座靠近南站的五层砖梁办公楼。现在他们将其重新出售，虽然没有正式的标价，但业内消息人士告诉环球报，他们预计它的售价在 8000 万至 9000 万美元之间。

一位发言人表示，黑石集团长期以来一直在削减其办公室资产，并投资于“基本面非常强劲的行业，包括工业、出租房屋、酒店、实验室办公室和数据中心”。

报道指出，另一个迫在眉睫的风险是：贷款违约。据多家媒体报道，一栋后湾办公楼——亨廷顿大街 116 号——是哥伦比亚房地产信托公司拥有的七栋建筑投资组合的一部分，该信托公司在 2 月份拖欠了 17 亿美元的贷款。行业观察人士警告说，更多建筑物的贷款将在今年年底到期，并且在区域银行业面临挑战、空置率不断膨胀和利率大幅上涨的情况下，出售或再融资可能会更加困难。

所有这些都可能对波士顿的税基产生重大影响，该税基在过去 20 年中因城市火热的商业房地产市场而飙升。

该市首席财务官阿什利·格罗芬伯格（Ashley Groffenberger ）本周表示，她正在密切关注写字楼和商业房地产市场。这是有充分理由的。该市 42.8 亿美元的预算收入中约有 72.4% 将来自财产税。格罗芬伯格本周在公布该市预算的早餐会上吹捧了波士顿财产税基础的实力，她指出波士顿一直保持着两家信贷机构的 AAA 债券评级——这是表明该市整体财务实力的一个重要标志，一个 这使得波士顿能够以比低等级贷款更低的利率借款。

“我们在波士顿和马萨诸塞州的财产税结构非常稳定，因此我们预计收入不会以任何戏剧性的方式急剧下降，”格罗芬伯格上周告诉记者。对于在 COVID 之前发现市中心太贵的公司来说，经济低迷可能会提供一些机会，她说：“我们希望，如果商业空间出现任何疲软，它将允许更多的雇主进入 通常无法负担进入该空间的城市。”

报道还指出，波士顿写字楼市场并且也出现了一些亮点。乐高集团在 1 月份宣布将其总部从康涅狄格州恩菲尔德迁至波士顿，而律师事务所 Goulston & Storrs 计划明年在 One Post Office Square 租用 100,000 平方英尺的面积。生物技术风险投资公司 Portal Innovations 在多切斯特的前 Globe 总部（现称为波士顿南线）租用了 22,000 平方英尺的湿实验室和办公空间，并计划到明年扩大到 58,000 平方英尺。

Colliers 研究总监杰弗里·迈尔斯 (Jeffrey Myers) 表示：“仍有一些新公司将波士顿视为可以利用我们这里的人才的地方。” “这些也是推动市场向前发展的因素。”

事实上，波士顿的才华横溢的劳动力长期以来一直是该市经济成功的基石，仲量联行的丹尼尔斯说。城市和州一级的官员都致力于保持这种竞争优势。“在经济低迷时期，人们往往会回到工作的地方，以及他们可以找到优秀员工的地方。”丹尼尔斯说， “虽然我们的时间肯定与两三年前不同，而且这里也不全是彩虹和棒棒糖，但我们有理由保持乐观。”

题图：波士顿市海港商务中心。（MICHAEL DWYER/ASSOCIATED PRESS）