唐人街社区林肯街125号改建项目继续推广 将实现每年超过1000万美元持续税收增长
【中美创新时报波士顿3月5日讯】（记者温友平）2021年3月3日晚，在唐人街居民协会（CRA）每月一次的公开会议上，重点听取了开放商Oxford专业设计师对于唐人街社区林肯街125号改建项目的设计方案。据介绍，该项目的建成将对唐人街社区发展、公共空间拓展和社会经济效益等方面实现更大的公共利益。据预计，该项目将实现每年超过1000万美元的持续税收增长，10年内增加1亿美元；将向邻里就业信托基金和邻里住房信托基金支付320万美元的联动款项，其中280万美元用于唐人街可负担得起的住房和40万美元用于职业培训
据介绍，目前，该项目针对七个重要议题分别提出了应对措施：一是项目功能和使用，将项目改为R&D开发，以降低高度，减少密度，增加灵活性；二是建筑体量和高度，减少33%（建筑高度减少115英尺，密度减少230000平方英尺）；三是交通和停车，减少125个停车位，提议降低使用密度；四是场地可达性，提出了两个新方案，取消了位于Beach街道的装卸货区域；五是公共空间，增加60%（增加额外的10300平方英尺）；六是现有商铺和首层空间激活，首层商铺面积翻倍，对现有的用户/员工提供支持；七是公众利益，重新确定公众利益的优先次序并扩大其范围。
据了解，该项目于2019年4月正式提出开发意向书；6月发布项目通知书，随后先后开展了公众会议、项目影响咨询组会议、社区团体会议、绿道保护协会和非正式社区推广等；10月初步确定项目范围界定和意见函，继而审查反馈意见，并确定了七个重要议题，优先考虑邻里关心的问题和需求。进入2020年，该项目新设计团队进入设计，探索项目备选方案，并多次设计迭代，旨在解决所有七个关键议题，并提出可行的方案。但是，该项目的推进速度却受到了COVID-19疫情的影响。
记者了解到，进入2021年，该项目进入到了重点社区推广阶段。1月15日，召开了波士顿规划与开发署（BDPA）范围界定会；1月25日，召开了项目影响咨询组（IAG）会议；2月2日，召开了波士顿市政设计委员会（BCDC）会议。目前，该项目的社区团体和公众会议正在进行中。据介绍，项目开发商将致力于在这个充满挑战的时刻在波士顿进行投资。
据介绍，该项目高度225英尺，共14层楼，15层为开放式顶楼，除了首层的商铺和大堂外，其余从第二楼层开始均为研究+开发的办公空间。该项目场地与现有的华埠公园有紧密的联系、处在历史悠久的皮革区、面向广场的活力界面、项目建设将拓宽人行道。其建筑设计理念，将未来的波士顿融入历史悠久的皮革区。
在公共空间设计方面，则充分体现了卓越设计、社区参与、激活能力和生态意识四个特点。在经过了多次的唐人街社区公众会议之后，在公众空间建设方面，公众建议包括了如下丰富的内容：儿童导向设计、康养导向设计、宠物导向设计、身临其境的绿色景观、一体化的零售/公共空间体验、拥抱华埠社区、充满活力的BEACH街角、皮革区文化认同的一致性等。据介绍，该项目的公共空间愿景是场地内新增公共空间8500平方英尺，场地外新增公共空间4100平方英尺。
据介绍，项目公共空间设计最大特色是建设有两个广场，一个是约6600平方英尺的新BEACH街广场，这个广场将提供社区聚会，并拥有生机盎然的大树以及身临其境的绿色景观，该场地还建有连续座椅、照明、家具和喷泉。另一个是约10500平方英尺的新LINCOLN街广场，这个广场将规划建设水景/游乐、特色屏风、绿植小径等景观。
据了解，该项目大楼现有主要商家是中国超市（C-Mart）和喜临门大酒楼（Hei La Moon）。其中，由于新冠疫情的影响，中国超市于2020年3月关闭，喜临门大酒楼也于2020年3月关闭后于7月重新开放。
如何安置这两家商家，以使该项目在未来能够顺利推进？对此项目开放商将分别采取措施，对于中国超市，将提供租户租金的减免与租约的调整，与两个专注于减少食品问题的非营利组织探索临时安置空间的可能性。对于喜临门大酒楼，将通过提供租金的减免与租约调整，支持酒楼渡过疫情期间的困难，并就经营问题与承租人、当地民选官员和市长邻里服务办公室（ONS)进行持续对话。
据介绍，针对中国超市未来方针，项目开发商Oxford正在探索更多的机会，力求吸引小规模、以便利为导向、并由本地运营商经营的平价市场。而针对喜临门大酒楼的未来方针，因为需要多次进出现场，开放商Oxford力求尽可能减少对酒楼营业造成的影响，认为搬迁对酒楼可能是最好的解决方案。目前，开放商正积极与酒楼业主合作，通过以下渠道帮助酒楼完成过渡：一是协助酒楼在该区域寻找新的空间，以满足酒楼的宴会需求；二是提供直接经济支持，补贴搬迁费用或在职训练。同时，开发商还指出，临时搬迁不会妨碍当前承租人或其他类似经营者在搬迁后返回原址。
与此同时，开发商Oxford还正致力于与Graffito SP、CBA、华埠主街和皮革区合作，为首层空间带来生机和活力。据介绍，开放商主要用以下措施来创造一个充满生机与活力的首层空间：一是降低零售商的入驻门槛，特别是由华人、妇女、BIPOC拥有的企业的入驻；二是设计灵活可变的空间，可容纳不同用户的使用需求；三是通过新植入的公共空间和景观提升，以确保首层的使用有助于改善邻里关系，并提高步行体验。开发商还进一步强调，虽然未来难于预测，特别是与零售和餐厅相关的未来，但是将承诺在未来几年内采用透明和包容的租赁流程。
该项目将会带来哪些效益？开放商详细列举了对于社区、公共空间和经济效益等三大方面所将实现的公共利益。
在社区方面，对喜临门大酒楼和其相关员工提供搬迁支持与补贴；10000平方英尺的活跃的首层用途，旨在提供面向社区的零售商铺；设立奖学金，鼓励和发展社区居民在生命科学领域的研究机会；新的可容纳19辆单车的Bluebikes停放点，为社区居民提供专用单车存放处；资助一项市政研究工程研究，旨在改进Essex 街、Lincoln街与Surface路交叉口的人行横道穿行策略；分配资金用于重新设计皮革区公园；为皮革区基础设施和项目投资提供额外资金。
在公共空间方面，27900平方英尺的公共空间改善提升主要包含3300平方英尺的Beach街道新建广场项目与4100平方英尺的Lincoln街公共空间优化项目；通过永久覆盖93号洲际公路入口匝道约70英尺，部分修复“都市裂痕”。
在经济效益方面，每年将超过1000万美元的持续税收增长（10年内增加1亿美元）；向邻里就业信托基金和邻里住房信托基金支付320万美元的联动款项，其中280万美元用于负担得起的住房，40万美元用于职业培训；为场地增加约10万美元的绿道商业提升区（BID）评估；将创造大约400个建设岗位工作和45个与底层零售和服务业人员相关的全职和兼职工作岗位。
据介绍，开发商将致力于在整个项目建设过程中扮演好邻居的角色：通过建立项目网站、每季度举行市政厅式会议、每周发布高水准的时间表、建立项目邻里联络处等进行沟通交流；通过实施“禁止游荡”条款、创建围挡隔离和有策略的施工布局来控制噪音；使用遮罩照明和地面安全照明；使用新的或粉刷的现场屏障并以艺术和资讯横幅进行美化建筑场地；街道安装实时监控设备以增加安全性。
图片1：唐人街社区林肯街125号现在建筑大楼。（温友平摄影）
图片2：唐人街社区林肯街125号改建项目效果图。（开发商供图）
