马萨诸塞州拒绝向不遵守新 MBTA 住房法的社区提供补助

【中美创新时报2023年8月17日波士顿讯】（记者温友平编译）马萨诸塞州住房官员周四（8月17日）增加了对不遵守一项雄心勃勃的新州法律的社区的经济处罚措施，该法律旨在促进交通站点附近的住房开发，同时给予他们一项重大妥协，可能会更容易满足其要求。《波士顿环球报》记者安德鲁·布林克（Andrew Brinker）对此作了如下详细报道。

新规定威胁到那些避免根据新法律进行重新分区的城镇，他们将失去十多项国家拨款计划，这些计划总共为社区提供了数千万美元，用于一系列地方规划和发展计划。除此之外，州官员可能已经扣留了两个主要项目——MassWorks 和住房选择——以及社区团体和总检察长采取法律行动的威胁。

新指南标志着该州为迫使市政当局遵守《MBTA 社区法》而做出的最新努力，这是该州 50 多年来通过的最重要的住房法。它要求 MBTA 服务的马萨诸塞州东部 177 个社区通过新的分区，以创造更密集的住房。

支持者表示，在严重短缺的情况下，它可以为超过 100,000 个新单元释放空间。但从一开始，一些城镇的官员就考虑过无视法律并接受任何经济处罚。

州住房部长埃德·奥古斯都表示，周四的举措旨在阻止这种情况发生。

“如果你说不，现在社区可能会失去 [15] 个不同的项目，”他说。 “这种影响会影响社区可能试图完成的各种其他事情。”

新规则还包含一项重要的变化，旨在化解波士顿周边城镇的法律中经常出现的症结。社区现在可以要求根据法律创建的部分分区需要底层商业空间，一些居民认为这是保护现有小企业不被住宅开发所取代的一个步骤。以前，社区可以鼓励开发商增加商业空间，而不是强制要求。

近几个月来，州住房官员一直在努力明确表示 MBTA 社区不是可选的。但他们一直小心翼翼地避免在分区问题上采取公然对抗的做法，该问题长期以来一直由马萨诸塞州地方一级处理。 （虽然州官员最终拥有制定分区规则的法律权力，但他们通常选择不这样做。）

周四添加到执行清单中的拨款项目规模相对较小，每年金额为几百万美元，并帮助资助从清理污染场地到开发联合办公空间等各种活动。但对于那些试图为复杂的房地产或基础设施项目筹集资金的小社区来说，它们可能很有价值。

“你可以将其视为胡萝卜或大棒，但国家提出的每一项计划都很重要，”住房倡导组织公民住房和规划协会首席执行官雷切尔·海勒(Rachel Heller)表示。 “我亲眼目睹了这些影响，你可以想象社区不想放弃其中任何一个。”

拥有重要商业区的内环郊区（例如牛顿和布鲁克莱恩）几个月来一直在抱怨，最初的指导方针只允许社区激励其分区内的首层商业空间，而不是强制执行，他们担心这一规定可能会损害小型商业区企业的利益。

这些社区的反对派团体经常利用这种威胁来反对重新分区。例如，这个问题一直是布鲁克莱恩的一个巨大热点，那里的城镇规划者提议重新规划哈佛街沿线的主要商业区。反对者担心该法律会驱逐当地企业，因此态度坚决，以至于镇官员缩减了该计划。

Brookline by Design 是一个倡导不那么雄心勃勃的重新分区计划的组织，“如果我们根据书面指导方针采用分区来激励重建，我们最珍视和最重要的一些当地企业，比如布鲁克林书店，可能会被取代。” ，在今年年初写给该镇的一封信中指出。

现在，新规定将允许每个社区最多四分之一的依法划定的单位位于混合用途区，但这些提案必须在地方官员投票之前获得州政府的批准，以确保城镇不这样做。不包括使建造住房变得太困难的规则。

“这是真正需要的改变，”代表牛顿、尼达姆、沃特敦和韦尔斯利企业的查尔斯河商会主席格雷格·雷布曼说。 “我们迫切需要新的住房，但我们也希望这些住房靠近我们的商业中心，这样我们就能拥有充满活力、适合步行的社区。”

该指导方针也很严格：虽然城镇现在可以将混合用途区内的一些潜在住房计入其单位目标，但他们不能制定会限制新住房可行性的分区。例如，城镇不允许在这些区域规定较小的公寓——这种策略通常用于阻止适合家庭的更大单元——或实施最低停车要求，这往往会推高新开发项目的价格。

但住房倡导者担心，新的混合用途规则可能会被用作阻止关键走廊开发的“毒丸”。 他们指出，混合用途建筑在财务上很复杂，强制使用它们可能会使在这些地区建造住房的成本过高。

海勒说：“最初的指导方针是对的——最初的指导方针允许在没有强制要求的情况下激励建设商业空间。” “这是培育这些充满活力的社区并使建筑经济可行的方法。”

海勒表示，列克星敦的做法是增加“高度奖励”，即允许开发商在底层建造商业空间时在某些区域建造更高的建筑，这是一个更好的模式，因为它让在特定地点包括商业空间的决定取决于 它的开发者将更好地了解什么在财务上有效。

社区领导人对这一调整表示欢迎，认为这是一次胜利，但这可能会使规划过程变得复杂，因为一些人急于赶在即将到来的年底最后期限。可以使用 MBTA 主要快速交通线路的 12 个社区正在深入规划过程，现在可能必须根据新规则重新计算他们的努力。

担任牛顿分区委员会主席的市议员黛博拉·克罗斯利 (Deborah Crossley) 表示：“通过加大努力，我们基本上已经解决了牛顿的难题，这样我们就可以重新规划村庄中心，同时仍然拥有符合法律要求的住房。”

她说，归根结底，这种变化是好的，牛顿一直在倡导这一变化，因为社区希望在同一地区拥有公寓和商业。

但是，“这可能会在后勤和政治上损害我们。 因为我们可能不得不考虑在这么晚的时候重新计算，然后仍然向公众出售新的分区。”

题图：布鲁克莱恩的柯立芝角可能会在马萨诸塞州新的 MBTA 社区法所规定的拟议分区规则中进行彻底改革，该法要求在 MBTA 服务的城镇中进行新的更密集的分区。DAVID L. RYAN/GLOBE STAFF